Здесь можно найти учебные материалы, которые помогут вам в написании курсовых работ, дипломов, контрольных работ и рефератов. Так же вы мажете самостоятельно повысить уникальность своей работы для прохождения проверки на плагиат всего за несколько минут.
Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp», которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.
Результат поиска
Наименование:
курсовая работа Элитное жилье России
Информация:
Тип работы: курсовая работа.
Добавлен: 17.01.13.
Год: 2012.
Страниц: 27.
Уникальность по antiplagiat.ru: < 30%
Описание (план):
?34
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ 1.1. Понятие и классификация элитного жилья 1.2. Основные характеристики элитного жилья 1.3. История развития Таунхаусов 2. ОСОБЕННОСТИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ МОСКВА 2.1. Общая характеристика элитного жилья г. Москвы 2.2. Современный рынок элитного жилья в г. Москве ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Современный элитный рынок недвижимости сформировался в конце 1990-х – начале 2000-х годов. По мнению большинства экспертов, то, что раньше считалось элитными постройками: прежде, всего квартиры в престижных домах сталинской эпохи, построенных «на века» - уже давно не считается престижным ни в коей мере. Кутузовский проспект и Дом на набережной потеряли свою популярность, а респектабельные клиенты предпочитают апартаменты в современных домах. На сегодняшний день ряд экспертов и участников российского рынка элитного жилья полагают, что сектор элитного жилого домостроения России находится на одном из последних этапов своего становления, основные трудности позади (законодательного, понятийного, структурного, ценообразовательного характера) и для дальнейшего положительного решения поставленных задач необходимо лишь придерживаться установленных временем правил. В действительности же российскому рынку элитного жилья предстоит пройти еще долгий путь в не один год до момента окончательного становления и всестороннего понимания всех его существенных аспектов. Несмотря на пессимистические прогнозы в связи с запретом на строительство в центре Москвы, на рынок продолжают выходить элитные проекты. Конечно, они заложены несколько лет назад, однако все равно пополняют объем предложения, который в противном случае мог бы исчерпаться за 3-4 года, учитывая сохраняющиеся темпы продаж на элитном рынке, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Объект курсовой работы – развитие элитного жилья на современном этапе. Предмет курсовой работы – рынок элитного жилья г. Москвы. Цель курсовой работы - рассмотреть особенности элитного жилья на рынке недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - рассмотреть понятие и классификацию элитного жилья; - раскрыть основные характеристики элитного жилья; - изучить историю развития Таунхаусов; - дать общую характеристику элитного жилья г. Москвы; - охарактеризовать современный рынок элитного жилья в г. Москве. Тема «Элитное жилье на рынке недвижимости» еще мало разработано в литературе, в основном это статьи в периодических изданиях и интернет следующих авторов: Батшев М., Ларионова Е.О., Прокофьева И.А., Халезов А. С. и другие.
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
1.1. Понятие и классификация элитного жилья
На рынке жилья и в практике архитектурного проектирования и строительства сложились определенные требования к элитным жилым домам. Многоквартирные элитные жилые дома должны отвечать ряду условий и иметь определенные типологические характеристики. В практике проектирования и строительства часто к элитным жилым домам относят дома, которые не могут считаться таковыми, поскольку не отвечают ряду показателей, в том числе и по объемно-планировочны решениям. Например, наличие малокомнатных квартир в доме, количество квартир на площадке более двух, неохраняемая территория и т. д.[1] В настоящее время нет четкой классификации элитного жилья. Границы, определяющие жилье как элитное или повышенной комфортности, весьма расплывчаты. Расширенная шкала показателей, наличие которых позволяет отнести жилье к элитному, выглядит следующим образом:[2] - уникальное местоположение объекта - исторический центр города или прилегающие к нему территории, отличные видовые характеристики из окон, престижность района и архитектурная выразительность его застройки; - индивидуальность архитектурного решения (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы - отделка люкс с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели; - высококачественные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства); - круглосуточная охрана дома и территории; - этажность здания не более 7 этажей, в том числе 1-2 этажа нежилых; - высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный залы, бассейн, помещение временного пребывания детей, детская игровая площадка, бильярдная, подземный паркинг, площадки барбекю для отдыха жильцов дома и т. д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3 такие услуги обязательны. Кроме того, должны быть услуги (1-2 услуги) только для жильцов дома; - расширенный состав помещений по функциональному назначению, включающий такие помещения, как столовая, гостевая, кабинет, библиотека, тренажерная, зимний сад, кладовая хозяйственного назначения, постирочная, гладильная, комната личной гигиены, наличие гостевого санитарного узла; - высокое инженерно-техническо оснащение здания (звукоизоляция, стеклопакеты люкс, современные скоростные бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, Интернет, адресная противопожарная сигнализация); - высота потолков не менее 3 м; - возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, (свободная планировка), наличие изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2); - количество квартир в доме не более 30-35; - не более 2-3 квартир на одной площадке; - наличие квартир в двух уровнях в зависимости от объемно-планировочно о решения; - социальная однородность жильцов; - подземный гараж (не менее двух машино-мест на квартиру); - возможность входа в дом из подземного гаража; - высокий уровень благоустройства прилегающей территории (озелененная территория с наличием детской, спортивной площадок, площадки для отдыха взрослых и выгула собак); - хорошо освещаемая улица и преддомовая территория. Отсутствие одного из вышеперечисленных параметров выводит дом из класса элитных и переводит в категорию домов высокого уровня комфортности. Архитектурное решение элитных жилых домов отличается своей выразительностью, в связи с чем они должны выступать как доминанты или акценты в застройке квартала или микрорайона. Объем элитного строительства, учитывая затраты на возведение подобных домов, должен обосновываться в каждом городе исходя из спроса на этот тип жилья, поскольку аль альтернативой этому строительству являются особняки, имеющие ряд преимуществ по сравнению с квартирой в элитном доме. Это прежде всего наличие земельного участка и дома-особняка, хозяйственных построек как единого комплекса недвижимости, находящегося в личной собственности владельца. Изолированность от соседей, расширенный состав помещений в доме, возможность иметь на участке хозяйственно-бытовые постройки, экологически чистая среда, возможность заниматься любительским садоводством, цветоводством, огородничеством, возможность организации отдыха на участке и другие преимущества в сравнении с квартирой в элитном доме делают этот тип нового строительства конкурентным элитным многоквартирным жилым домам.[3] Элитные жилые дома в отличие от особняков имеют основное преимущество в том, что они расположены в центральных или прилегающих к центру престижных районах города, что исключает необходимость длительных ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в город и обратно. Понятие «элитное жилье» подразумевает особую категорию дорогостоящих квартир, расположенных в историческом центре, в комплексах с удобной инфраструктурой и собственной парковкой, либо в загородных коттеджных поселках, построенных по индивидуальному проекту.[4] Элитный дом – это тот дом, в котором на высочайшем уровне заложены инженерные системы и коммуникации, грамотно продуманы планировочные решения квартир, а высота потолков – более трех метров. Общая площадь однокомнатной квартиры –65–90 м2, двухкомнатной –80–120 м2, трехкомнатной – от 120- и более квадратных метров. В доме должна быть удобная организация пространства, многоуровневая охрана дома и придомовой территории, видеонаблюдение. Обязательно наличие наземного и подземного паркинга, рассчитанного на два и более машино-мест на одну квартиру. В подземный паркинг доступ должен осуществляться посредством современных бесшумных скоростных лифтов. Здесь должна быть предусмотрена кладовая комната для сезонного хранения автопокрышек. Одним из наиболее важных факторов является удачно выбранная экозона нахождения дома. Отличные видовые характеристики из окна, облагороженная придомовая территория с детской площадкой и зоной отдыха. Очень важна инфраструктура вблизи дома – салон красоты, банк, магазин необходимых товаров, фитнес-клуб, бассейн, мойка, рестораны, прачечная. Большой плюс, если вблизи дома расположены гимназии, детские образовательные и развивающие учреждения. Одним из основных факторов является то, что дом построен застройщиком с хорошей репутацией, который уделяет первоочередное внимание качеству строительных материалов. Также дом должен быть узнаваем по оригинальности и стилю внешнего и внутреннего дизайна. В идеале элитный дом – малоквартирный. Также есть понятие клубный дом, в котором идет серьезный подбор будущих жильцов. Все перечисленное в комплексе позволяет нам считать дом элитным.
1.2. Основные характеристики элитного жилья
В соответствии с представленным определением термина «элитное жилье» выявлены типы (категории) элитных жилых домов, относимых к рынку «современного» элитного жилья (далее - рынок элитного жилья) (табл. 1). Таблица 1.1. Сущностное содержание объектов элитного жилья
В России критерии элитного жилья еще не вполне определились, а потому нельзя с полной уверенностью, однозначно назвать то или иное предложение на рынке недвижимости «элитным». Вместе с тем компании-застройщики и риэлторские агентства в целях рекламы широко используют определение «элитный», а также его синонимы de luxe и класс А. Хотя профессионалы знают, что даже сами эти понятия не идентичны, не говоря уже о потребительских характеристиках домов различных компаний. Попытаемся составить список критериев, отличающих элитные объекты всех прочих классов, и на основании полученных результатов сделать вывод о том, в какой степени позиционируемые застройщиками и риэлторскими агентствами элитные жилые комплексы соответствуют высокому статусу. Для того, чтобы определить характерные особенности элитного жилья мы рассмотрели работу специалистов московских агентств недвижимости, которые продают самые дорогие квартиры и дома. Это Penny Lane Realty, Blackwood, «Кирсанова риэлти», «Калинка» и «Домострой-Престиж». Все рассмотренные нами эксперты подчеркивали относительность существующего на сегодняшний день понятия «элитный» из-за отсутствия жестких стандартов. Тем не менее ряд обязательных для элитного жилья критерии на сегодняшний день есть. На первое место поставили такой критерий, как клубность. В идеале клубный дом — тот, в котором не более 10 квартир. Кстати, уже одного этого условия достаточно, чтобы львиная доля «элитных» предложений отпала. Ведь очень часто «элитным» называется жилой комплекс, имеющий 100, 200, а то и более 300 квартир. На их фоне жилые комплексы даже с 40 квартирами кажутся куда более близкими к понятию «элитный». Этот критерий вызвал шквал возражений. Многие говорили, что «в центре Москвы никто не строит дома с таким малым количеством квартир. Обычно минимальное их количество составляет двадцать». То есть возводить дом с 6–10 квартирами, если можно построить с 20 и более, — непозволительная роскошь, когда речь идет о центре столицы, где земля стоит чрезвычайно дорого. Вторым обязательным для элитного жилья критерием стала единая социальная среда. В настоящих элитных домах происходит очень строгий отбор жильцов. Этот отбор осуществляют сами потенциальные покупатели элитной квартиры, выбирая, с кем бы им хотелось жить в одном доме. Естественно, подобный отбор едва ли возможен в доме, рассчитанном на 100 квартир. Третий критерий — месторасположение. Элитный дом должен находиться в историческом центре города. Преимущества очевидны. С одной стороны, живя в центре, очень удобно и быстро можно добраться до любой точки города. Сам по себе статус дома в центре города во всем мире считается престижным. Не исключено, что в будущем, после возведения ряда престижных кварталов за пределами города, акценты сместятся. Четвертый обязательный для элитного жилья критерий — нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. По мнению экспертов, дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите. Причем весьма желательно, чтобы это были театры, музеи или, на крайний случай, бутики. Престижных кварталов в центрах городов России пока совсем не много — до сих пор преобладало точечное строительство элитных домов. Но уже наблюдается тенденция к образованию элитных кварталов. Например, первый из них — Остоженка в Москве, прозванный среди «высшего общества» — «Золотой милей». Учитывая данный критерий, приходится констатировать, что жилые комплексы, возведенные за пределами города, хоть часто и имеют собственную территорию и находятся в завидной близости от настоящей природы, элитными все же не являются. Пятый критерий — отсутствие инфраструктуры дома. Сегодня большинство «элитных» жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и тренажерные залы, рестораны, магазины, парикмахерские и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько «государство в государстве». Но настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и т. д. Кроме того, учитывая, что в элитном доме по определению не больше 10 квартир, не совсем рационально оборудовать огромный тренажерный зал для нескольких человек либо открывать супермаркет. Критерий шестой — гостевая автостоянка. Все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится одно или два места для автомобилей. Вместе с тем элитный дом должен быть расположен в центре столицы, который, как известно, не отличается избытком свободных площадей для парковки. Владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда — зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие — наличие автостоянки для гостей. Критерий седьмой — высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и система видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру. Данный критерий является не самым трудным для реализации, а потому большинство жилых комплексов высокого уровня могут похвастаться подобной системой охраны. Однако в некоторых жилых комплексах изначально такой сервис не предлагается. В этом случае риэлторы и застройщики на вопрос об охране и системе видеонаблюдения отвечают, что жильцы сами будут решать, устанавливать ли систему видеонаблюдения, нанимать ли охрану, и если нанимать, то в каком количестве и для каких именно помещений. То есть в этом случае, который недопустим для элитного дома, жильцы будут нести дополнительные расходы (и немаленькие) на обеспечение собственной безопасности. Восьмой критерий — автономное инженерное оборудование. Сюда относится, в частности, собственная пожарная служба, электростанция и водоснабжение. Например, если во всех соседних домах будет отключено электричество или отопление, то в элитном доме будет тепло и светло. Девятый критерий — использование при строительстве дома и отделке помещений только лучших материалов. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риэлторы и застройщики всегда с чистой совестью заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле — проверить нелегко. И, наконец, критерий десятый: цена за 1 кв. м. Нижняя планка для элитных квартир сегодня составляет $3500. Цены постоянно растут, и эксперты утверждают, что относительно скоро минимальная стоимость 1 кв. м достигнет $4 тыс. Этому критерию также не соответствует ряд жилых комплексов, рекламируемых как «элитные». Итак, по мнению опрошенных нами экспертов, элитный дом является таковым только тогда, когда он соответствует всем представленным в таблице 10 критериям. В противном случае дом не элитный, а так называемый «повышенной комфортности» или «высокого уровня».
1.3. История развития Таунхаусов
Существует два типа подобного жилья. Первый – это классические 3-этажные таунхаусы, которые возводятся в спальных районах на окраинах города и рассчитаны на средний класс. У каждого домика обязательно есть отдельный вход и гараж на одну-две машины. Первый этаж обычно отводится под гостиную, кухню и гостевые комнаты. На самом верхнем этаже располагается спальня хозяев, детские и ванные комнаты. Второй тип таунхаусов – это элитные комплексы, расположенные в центре столицы, имеющие зимний сад и роскошную обстановку, которая дополняется приятным видом из окна на памятники архитектуры. Обычно в таких комплексах есть подземная парковка, эксплуатируемая кровля, а строительство ведется из дорогостоящих, экологически чистых материалов с учетом всех новомодных тенденций. Существует еще промежуточный вариант городских таунхаусов – это таунхаусы, расположенные с достаточно удаленных от центра, но престижных районах города: парковых зонах и вдоль берегов водоемов.[5] Таунхаусы стали появляться в Англии в конце XIX века, причем не как загородное или пригородное, а как городское жилье. Семьи разрастались, детям хотелось иметь индивидуальное жилье, и для экономии денег на покупку земли они пристраивали дополнительные секции к родительскому дому. При этом экономились еще и стройматериалы - на фундаменте, стенах и т.п. В Европе эта идея пришлась по вкусу, потому что таунхаус помогал значительно экономить на строительстве, прокладке коммуникаций и обслуживании. В 1930-е годы таунхаусы перебрались в Америку, это была популярная форма для строительства рабочих городков. В России таунхаус появился совсем недавно. Один из первых поселков был построен на Мосфильмовской улице. Его возвели иностранные компании для своих сотрудников. Массовое строительство таунхаусов началось в 1995 году, стоимость 1 квадратного метра доходила до 4 тысяч долларов. Затем количество предложений стало расти, и стоимость квадратного метра уменьшилась в несколько раз. Один из первых загородных поселков был возведен в районе Подушкино, примерно на 9-м километре Рублево-Успенского шоссе. Это был достаточно дорогой поселок, потому что, на мой взгляд, девелоперы несколько промахнулись, построив очень большие таунхаусы – по 350 метров, в связи с чем их цена доходила до 2 миллионов. В 2003 году это была очень серьезная сумма, за такие деньги можно было практически купить индивидуальный дом. Поэтому расходились эти таунхаусы не быстро. Из самых известных и успешных поселков таунхаусов можно назвать несколько проектов компании «Миэль». Например, Барвиха-2 на том же Подушкинском шоссе. Исторически этот поселок предназначался для обслуживающего персонала Барвихинского лечебно-оздоровитель ого комплекса. В нем были не только таунхаусы, но и пятиэтажки, и школа. Однако первые 1,5 года он плохо продавался, потому что опять же была выбрана неправильная цена - слишком дорого. Но после того, как возникла мода на таунхаусы, дома стали «уходить». На сегодняшний день это, наверное, один из самых больших таунхаусных проектов – там уже третья или четвертая очередь в процессе строительства. Что происходит на сегодняшнем рынке? Ситуация такова, квартира бизнес-класса в Москве площадью хотя бы 100 метров, с парковкой обойдется минимум в 800 тысяч долларов. Или даже под миллион. В такой ситуации стало интересно строить таунхаусы в пригородных зонах, в том числе, и на престижных направлениях: Новая Рига, Рублевка, Киевское шоссе, Калужское, Дмитровка и так далее. Соответственно, на мой взгляд (и здесь я не соглашусь с Иваном Богатовым), покупатели таунхаусов – это семьи со средним доходом 10-12 тысяч долларов в месяц. Это минимум, который позволит им взять ипотеку и выплачивать кредит. На сегодня самый востребованный формат таунхауса – 220-250 кв. метров. По цене это соответствует жилью бизнес-класса, но с площадью в 2 раза большей, чем в квартире той же стоимости. Таунхаусы в России делятся на три категории: городское или пригородное жилье; загородное жилье большой площади с большим участком; и, наконец, курортное жилье. Для людей, покупающих таунхаус как пригородное или загородное жилье, очень важна близость городской инфраструктуры и время, которое уходит на поездку в город. Третий вариант – курортный таунхаус – мы переняли у Европы. Где-нибудь на Канарских островах, в Марбене строятся целые поселки таунхаусов, которыми владеют в основном иностранцы, приезжающие туда отдыхать. Обычно эти таунхаусы расположены на территории 5-звездочных отелей с развитой инфраструктурой, и человек, покупающий таунхаус, может совершенно не заботиться о его содержании. 10 месяцев в году он его сдает, а перед приездом вызывает горничную из отеля, которая наводит порядок. У нас курортный таунхаус - это жилье рядом с какими-то развлекательными комплексами: Сорочаны и т.п. Строительство таунхаусов в таких местах оправданно, потому что покупатели не хотят дорого вкладываться в дом, куда они приезжают только на выходные или на каникулы. С ростом рынка загородного жилья в 2003-2006 годах средняя стоимость таунхауса достигла 2,5 тысяч долларов за метр (точная цифра – 2 450 долларов). Я не беру Рублево-Успенское шоссе, потому что там цена легко доходит до 5, 6, 7 тысяч долларов за квадратный метр. Сейчас в Жуковке строятся таунхаусы по индивидуальному проекту, где цена будет доходить до 10 тысяч за кв. метр. На данный момент в Подмосковье насчитывается более 55 поселков. Причем мы учитывали не только чисто поселки таунхаусов, но и мультиформатные поселки, в которых, кроме таунхаусов, находятся и индивидуальные коттеджи, и малоэтажные дома. Один из примеров – поселок Павлово-2 на 17-м километре Новой Риги. География таунхаусов очень широка. Наибольшая доля приходится на Новорижское и Калужское шоссе. Причем, если основное местоположение таунхаусов - от 6-го до 15-го километра от МКАД, то по Новой Риге из-за низкой загруженности трассы они могут располагаться и от 16-го до 30-го км. Я хотел бы остановиться на мотивах, которые движут людьми при покупке того или иного типа таунхаусов. Если это пригородный таунхаус, то его рассматривают как альтернативы городской квартире. Тут очень важно, чтобы это жилье было близко к городу и ко всей городской инфраструктуре. Загородные таунхаусы, находящиеся дальше от города, являются переходным вариантом к загородному дому. Их покупают в основном активные люди до 40 лет. Для них большое значение играет наличие централизованной службы охраны и службы быта. Курортные таунхаусы требуют либо городской, либо природной инфраструктуры, которая и является притягательным ядром. В курортных таунхаусах ценится централизованный сервис и наличие поблизости курортной инфраструктуры – дома отдыха, отеля. В заключение хочу сказать, что не разделяю оптимизма Urban Group по поводу таунхаусов эконом-класса. Конечно, на них существует колоссальный спрос. Но при нынешних ценах на землю и при исключительно дорогих коммуникациях очень сложно построить жилье дешевле, чем 1 200 долларов за квадрат. Плюс надо прибавить содержание дома, постоянно растущие цены на электричество, сложности с подключением газа и т.п. Все это не удешевляет себестоимость продукта. Поэтому, на мой взгляд, рынок таунхаусов эконом-класса будет развиваться не очень сильно. Скорее всего, эта ниша будет пополняться за счет некоторых малоликвидных предложений бизнес-класса. Таунхаусы бизнес-класса, наоборот, будут развиваться - за 40-50-м километром, в курортных зонах вокруг гольф-полей и прочей развлекательной инфраструктуры. Спрос на таунхаусы будет расти до тех пор, пока по его цена будет ровняться стоимости 3-4-комнатной квартиры бизнес-класса.
2. ОСОБЕННОСТИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ МОСКВА
2.1. Общая характеристика элитного жилья г. Москвы
В настоящее время особое внимание уделяется элитному жилью как принципиально новому сегменту рынка недвижимости г. Москвы, поскольку люди с высоким уровнем дохода, хотят жить в условиях, соответствующих мировым стандартам. Спрос рождает предложение - формируется жилье экстра-класса с обязательным пакетом привилегий и услуг. И этот процесс характерен не только для Москвы, в общем, он затронул и всю страну. Москва - это яркий пример расслоения общества в зависимости от доходов. Понятие «элитное жилье» существенно меняется во времени. В дореволюционные годы здания, расположенные на пересечении главных улиц города, оценивались на 10% выше, чем здания, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад.[6] В социалистический период к элитному жилью относили «старинные особняки», «сталинские дома» и «цековские дома». «Старинные особняки». Дома этой категории построены известными архитекторами не позднее начала прошлого века и располагаются в тихом центре, недалеко от парков, скверов и, как правило, имеют собственный внутренний двор. Потолки высотой от 3,5 м, красивый старинный фасад, чугунное литье на перилах лестниц, камины в комнатах, толстые кирпичные стены и широкие подоконники - такие дома даже по европейским стандартам считаются элитными. Но самое главное - особая атмосфера, дух старины, которого нет в обычных новостройках. При сохранении неповторимого внешнего облика здания специалисты меняют все старые перекрытия, коммуникации, обустраивают подъезд, придомовую территорию. Характерной особенностью таких особняков является отсутствие подземного паркинга, вместо которого используется наземная охраняемая парковка. Если говорить об истинных архитектурных шедеврах, то их можно найти в Трубниковском и Староконюшенном переулках, на Арбате, Остоженке, Пречистенке.[7] Достоинствами старинных жилых особняков являются: -хорошее расположение; -большие площади (до 500 кв. м), пригодные для перепланировки; -изысканные фасады; -просторные вестибюли. Недостатками старинных жилых особняков до реконструкции являются: -смешанные перекрытия; -старые коммуникации; -отсутствие паркинга и центрального кондиционирования; -отсутствие вспомогательных служб. «Сталинские дома». Эти дома построены в советское время в период с 1935 по 1960 годы. Лучшие из них хорошо известны и узнаваемы. В первую очередь, это высотки: Садовая-Кудринская пл., дом 1, Котельническая наб., дом 1/15, Кутузовский пр-т, дом 2 (жилое крыло гостиницы «Украина»), Садовая-Спасская ул., дом 21 (Красные ворота), а также Дом на Набережной — ул. Серафимовича, дом 2 и Фрунзенская наб., дом 50. Достоинствами сталинских домов являются: -историческая ценность; -отличное географическое расположение; -панорамные виды на центр Москвы; -архитектура - «Сталинский ампир»; -высокие потолки от 3,2 м; -просторные парадные вестибюли, отделанные мозаикой, лепниной, позолотой, бронзой, натуральным деревом. Недостатками сталинских домов являются: -старые коммуникации и лифты; -неудобные планировки; -очень большое количество жильцов в доме; -сильное социальное расслоение жильцов. «Цековские дома». Цековские дома построены в более позднее время (1960-1990 гг.) для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны. Квартиры для чиновников такого ранга всегда строились в престижных и тихих местах. Обычно это добротные кирпичные дома, высотой от 6 до 14 этажей. Достоинствами цековских домов являются: -хорошее расположение; -высокие потолки (2,9 м и выше); -удобные планировки (общая площадь 2-х комн. квартиры от 70 до 95 кв. м, 3-х комн. квартиры — от90 до 125 кв. м, кухни от 12 кв. м, многие квартиры имеют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения). Недостатками цековских домов являются: -отсутствие подземного паркинга; -отсутствие центрального кондиционирования и приточной вентиляции; -устаревшие советские лифты; -отсутствие придомовой территории; -отсутствие вспомогательных служб, кроме охраны; -скучные и однообразные фасады. В середине 1990-х годов в Москве к элитному жилью относили дома, построенные с применением технологии монолитного домостроения, в которых квартиры имели свободные планировки. Чуть позже в это понятие стали включать и неповторимый архитектурный облик жилою дома. Отправной точкой в развитии рынка жилья в Москве следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР»[8] признал существование частной собственности. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $ 100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Чуть позже (приблизительно 1994-1995 гг.) на столичном рынке жилья стали появляться дома, непохожие на однотонное панельное жилье, которые сразу же получили название - «элитное жилье», хотя по сути никто из застройщиков не имел четкого представления относительно того, каким оно должно быть. Строительство велось исходя из собственных представлений участников проектов, однако все понимали, что элитный жилой дом должен представлять собой нечто особенное. В развитии рынка столичной элитной жилой недвижимости можно выделить несколько этапов (табл. 2.1). Таблица 2.1. Этапы развития московского рынка элитного жилья
В настоящее время в связи с вступлением в силу Федерального Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[9] на рынке элитного жилья наблюдается некоторое снижение предложении, что еще более подстегнуло цены к росту. Так, например, в ряде районов центральной части города цены к середине 2007 г. достигли $ 30 000/кв. м и, как отмечают специалисты рынка, есть все предпосылки к их еще большему росту.[10] На сегодняшний день возведение объектов элитного жилья в Москве развивается в двух направлениях — «точечная» жилая застройка и комплексная застройка территорий. «Точечная» застройка удовлетворяет требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Строительство в данном случае ведется преимущественно в центре города, на месте снесенных ветхих и аварийных жилых домов. К числу основных преимуществ комплексной застройки, которая ведется в основном за пределами Садового кольца, можно отнести эффективное и экономное использование дорогостоящей городской территории, высокую плотность жилищного фонда, всесторонне развитую инфраструктуру. В процессе создания объектов столичной элитной жилой недвижимости принимают участие две группы субъектов рынка:[11] - институциональные участники. - неинституциональные участники. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: -земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотвода; -органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; -органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; -органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; -органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; -проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета; -органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней; -государственные нотариусы. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: -предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические липа, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности); -риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; -оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; -финансисты, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием; -девелоперы (застройщики), занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов); -редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройки)территории; -управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости; -проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; -юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости; -страховщики, занимающиеся страхованием объектов элитного жилья, сделок, профессиональной ответственности; -аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию; -финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; -маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов недвижимости и услуг на рынке; -информационно-аналит ческие издания и другие СМИ, специализирующиеся не тематике рынка недвижимости; -специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; -специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; -любые специалисты - сотрудники, члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. К основным неинституциональным участникам рынка элитного жилья относят девелоперские и риэлтерские компании, т. к. именно эти две группы профессиональных участников рынка элитного жилья принимают непосредственное участие в процессе создания и реализации объектов элитного жилого домостроения. На рынке элитного жилья Москвы существенное место занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости - девелопмент. Сущность явления девелопмента можно выразить как[12]: -особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразований материальных процессов; -преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или -превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный. Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, включающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом.[13] Развитие девелоперских компаний в Москве обусловлено, главным образом, нестабильностью внешней экономической среды, высокой степенью монополизации отраслей строительной индустрии, низкой культурой договорных отношений, несовершенством судебной системы. На данном этапе развития рынка элитного жилья г. Москвы возникновение и успешное функционирование девелоперских компаний может быть вполне оправдано, однако в стратегическом плане оно представляется не самым эффективным. К основным его недостаткам можно отнести: - наличие значительной доли вероятности роста накладных расходов, увеличения внутренних операционных издержек, снижения динамизма в принятии и реализации решений, управляемости компанией; - отсутствие конкурентной среды для предприятий-подразде ений не способствует эффективному использованию ресурсов, компания может начать терять рыночные ориентиры. К наиболее известным девелоперским компаниям, функционирующим на московском рынке элитного жилья, можно отнести: «Баркли», «ДЕКРА», «ДОН-Строй», «ИНТЕКО», «Капитал Групп», «Квартал», «Кроет», «MIRAX GROUP», «Мироздание», «Система-Галс», «Сити-XXI век» и др. Риэлтерская деятельность — это деятельность юридических и физических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. В настоящее время к основным риэлтерским операциям, осуществляемым на рынке элитного жилья, относят: куплю-продажу; аренду; услуги по ипотеке. Помимо этого многие риэлтерские агентства Москвы стремятся к диверсификации своей деятельности: -девелоперская деятельность (основана на создании новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи на основе партнерства с инвестиционно-строите ьными компаниями); -деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям (основана на предоставлении услуг по информационному обеспечению участников сделки, оказании консультационных услуг и услуг по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам); -управление недвижимостью (основано на проведении полного сервисного обслуживания объекта); -юридическое сопровождение объектов недвижимости (основано на выполнении риэлтерской организацией определенных юридических действий в отношении объектов недвижимости от своего имени, или за счет потребителя, или от имени и за счет потребителя на основании заключенного с потребителем услуг договора). На сегодняшний день наиболее известными риэлтерскими компаниями, активно функционирующими в московском рынке элитного жилья, являются: «Avenue realty», «Blackwood», «Kalinka Realty», «Kirsanova Realty», «Knight Frank», «Paul's Yard», «Penny Lane Realty», «Soho Realty», «Авгур Эстейт», «Бест- Нелвижимость», «ИНКОМ-Недвижимость» «МИАН», «Миэль-Недвижимость» «Новая Площадь» и др. Таким образом, московский рынок элитного жилья находится под воздействием ряда различного рода факторов, которые оказывают как положительное, так и отрицательное влияние, однако, несмотря на это, достигнуты существенные успехи, выражающиеся в создании ярких шедевров современного столичного элитного жилого домостроения.
2.2. Современный рынок элитного жилья в г. Москве
Несмотря на пессимистические прогнозы, в связи с запретом на строительство в центре Москвы, на рынок продолжают выходить элитные проекты. Конечно, они заложены несколько лет назад, однако все равно пополняют объем предложения, который в противном случае мог бы исчерпаться за 3-4 года, учитывая сохраняющиеся темпы продаж на элитном рынке, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».[14] По данным агентства Contact Real Estate, организовавшем вчера обсуждение итогов 2011 г. на рынке элитной недвижимости, объем первичного предложения на конец года составил в Москве 1167 квартир (180 700 кв. м). Число элитных новостроек на 18% превысило показатели начала 2011 г. – тогда продавцами было выставлено 985 квартир (153 100 кв. м). Всего на рынок, по словам управляющего партнера компании Дениса Попова, вышло за год 12 новых проектов (около 310 000 кв. м). Правда, другие участники рынка приводят иные оценки. По данным IntermarkSavills, в течение 2011 г. на первичный рынок элитного жилья вышло только шесть новых проектов премиум-класса. Суммарная площадь квартир в новых элитных новостройках – около 90 000. кв.м (450 квартир). В течение года первичные продажи были завершены в двух проектах, а еще в одном (ранее замороженном) - возобновлены. Таким образом, по состоянию на конец декабря 2011 г. первичные продажи имели место в 30 элитных комплексах (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»), в совокупности включающих 2500 квартир суммарной площадью около 416 000 кв.м. По данным Contact Real Estate, темпы продаж в 2011 г. уменьшились, но незначительно: на 1,6% – с 668 квартир в 2010 г. до 657 сделок в 2011-м. Эксперты IntermarkSavills используют иную методику отнесения тех или иных проектов к элитным и «не очень». «По сравнению с прошлым годом число совершенных первичных сделок в элитном сегменте увеличилось на 7% и сравнялось с показателем 2008 г.», – говорит Екатерина Пхидо, менеджер по продажам департамента городской недвижимости IntermarkSavills.[15] Количество заключенных первичных сделок с элитными квартирами в 2011 г., по оценкам IntermarkSavills, соответствует уровню докризисного 2008 г. Но если эти компании расходятся в оценках численного выражения проданных объектов, то их выводы о денежном выражении рынка почти совпадают. По данным Пхидо, с января 2011 г. фактическая емкость первичного рынка жилья премиум-класса превысила 450 заключенных сделок с квартирами в элитных новостройках (или около 70 000 кв. м проданного жилья). В денежном выражении это более $1,2 млрд, что превосходит показатель 2010 г. почти на четверть. Обе компании подчеркивают, что в расчетах не учитывают объемы продаваемых апартаментов в «Москва-Сити», отмечают аналитики www.irn.ru. Основная доля предложения, по данным Contact Real Estate, пришлась на квартиры стоимостью $1 - 1,5 млн (28%). Небольших квартир ценой менее $1 млн застройщики также предлагали довольно много (17%), учитывая тенденцию снижения потребительского спроса на излишне огромные площади, которые не отвечали потребностям покупателей прежде всего из-за слишком высокой конечной цены объекта. Средневзвешенная цена предложения по состоянию на конец 2011 года составила $15 810 за кв. м, что на 6,3% выше показателей начала 2011 года ($14 874 за кв. м). Совокупный объем продаж в денежном эквиваленте в 2011 г. составил $1,122 млрд.[16] Однако, по данным информационно-аналити еского партнера Moscow Sotheby's International Realty - «Неспроста.ру», цена самых дорогих объектов на конец 2011 г. доходила до $48 346 за кв. м (см. «Элитные районы Москвы: не стоит замыкаться на Остоженке»). Крупные проекты по-прежнему выходят на рынок элитной недвижимости. В IV квартале 2011 г. официально были открыты продажи в ЖК Knightsbridge Private park (общая площадь квартир 49 900 кв. м) и ЖК «Литератор» (общая площадь квартир 26 000 кв. м). Наиболее вероятным районом для развития крупных проектов есть и будет район Хамовники, по мнению экспертов Contact Real Estate. А основной спрос по-прежнему будет сосредоточен в крупных проектах, за счет менее высокой цены предложения. В 2012 году заявлено к выходу на рынок несколько проектов. В I квартале планируется открытие продаж апартаментов на Новом Арбате. Объем предложения в течение 2012 г. продолжит увеличиваться. Спрос сосредоточится в домах с высокой стадией строительства в относительно недорогих объектах. Средневзвешенная цена предложения за первое полугодие вырастет в диапазоне 3–5%. В 2012 г. ожидается выход на рынок ряда проектов, преобладающим планировочным решением в и т.д.................
